Kurz & knapp: Informationen zur Anschlussfinanzierung für Schnellleser
Eine Anschlussfinanzierung wird nötig, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist, jedoch noch eine Restschuld besteht. Sie haben drei Optionen: eine Prolongation, eine Umschuldung oder der Abschluss eines Forward-Darlehens. Die Vor- und Nachteile haben wir hier für Sie zusammengefasst.
Das lässt sich pauschal nicht beantworten. Einflussfaktoren sind unter anderem die Kreditsumme, Ihre Bonität sowie die Bank an sich. Einen Anhaltspunkt kann Ihnen unser Rechner geben.
Sie sollten bereits in den Jahren vor dem Ende der Zinsbindung regelmäßig einen Blick auf die aktuellen Darlehenszinsen und deren voraussichtliche Entwicklung werfen, falls ein Forward-Darlehen für Sie in Frage kommen könnte. Holen Sie früh genug Angebote ein, um in Ruhe verhandeln und entscheiden zu können.
Achten Sie bei der Anschlussfinanzierung nicht bloß auf den Zinssatz, sondern auch auf die anderen Vertragskonditionen. So fallen beim Forward-Darlehen etwa Zinsaufschläge an. Zu empfehlen ist es außerdem, dass die Möglichkeit kostenloser Sondertilgungen gegeben ist. Achten Sie auch auf die Höhe der Tilgung sowie die neue Zinsbindungsfrist.
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Inhalt
Anschlussfinanzierung: Ab wann wird sie nötig?
Was ist eine Anschlussfinanzierung für einen Immobilienkredit eigentlich? Zur Erklärung müssen wir zunächst ein klein wenig ausholen. Laut der Studie „Baufinanzierung in Deutschland 2010 bis 2020“ der Interhyp AG lag der durchschnittliche Preis für eine Immobilie inklusive Nebenkosten im Jahr 2020 bei etwa 446.000 Euro.
Um eine so hohe Summe abzubezahlen, benötigen die meisten Darlehensnehmer einen langen Zeitraum – teils bis hin zu mehreren Jahrzehnten. Beim Abschluss einer Immobilienfinanzierung wird jedoch in der Regel eine kürzere Zinsbindung festgelegt – dies ist der Zeitraum, in welchem der vereinbarte Zinssatz gleichbleibt. Häufig beträgt diese 10 bis 15 Jahre, es sind jedoch auch längere oder kürzere Fristen möglich.
Sehr häufig ist also ein Baukredit noch nicht abbezahlt, wenn die Zinsbindung abläuft. Die noch verbleibende offene Summe wird Restschuld genannt. Diese muss wiederum mit einem neuen Kredit finanziert werden. Das ist die sogenannte Anschlussfinanzierung für eine Baufinanzierung.
Nicht nur bei Immobilien kann eine Anschlussfinanzierung nötig werden, sondern auch bei Kraftfahrzeugen. Haben Sie sich etwa für eine Ballonfinanzierung entschieden, müssen Sie zum Ende der Laufzeit eine hohe Schlussrate zahlen. Können Sie diese nicht aufbringen, brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung für Ihr Auto. Die Schlussrate zahlen Sie dann wiederum in Raten ab. Es besteht dabei jedoch die Gefahr, dass der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung höher ausfällt als zuvor.
Welche Optionen bestehen, wenn Sie eine Anschlussfinanzierung für Ihr Haus benötigen?
Benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung für Ihre Immobilie, haben Sie drei Optionen:
- Sie bleiben bei Ihrer Bank. Dies nennt sich Prolongation.
- Sie wechseln zu einer anderen Bank und nehmen dort ein neues Darlehen auf. Hier wird von einer Umschuldung gesprochen.
- Sie entscheiden sich für ein Forward-Darlehen. Für dieses werden aktuelle Zinsen für die Anschlussfinanzierung festgelegt, obwohl Sie das Darlehen erst in der Zukunft in Anspruch nehmen.
Die gute Nachricht für alle Kreditnehmer, die eine lange Zinsbindung festgelegt haben: Auch wenn die Frist noch nicht abgelaufen ist, können Sie in jedem Fall eine Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren in Anspruch nehmen. Laut § 489 BGB gibt es nämlich zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung des Darlehens ein Sonderkündigungsrecht.
Prolongation des Darlehens: Sie bleiben bei Ihrem bisherigen Kreditgeber
Die wohl einfachste und bequemste Form der Anschlussfinanzierung für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung ist die sogenannte Prolongation. Entscheiden Sie sich dafür, bleiben Sie bei der Bank, wo Sie auch Ihre Erstfinanzierung abgeschlossen haben.
Der Kreditgeber ist dazu verpflichtet, Ihnen spätestens drei Monate, bevor die Zinsbindung abläuft, mitzuteilen, ob eine Verlängerung des Darlehens möglich ist. Meist informiert Sie der Darlehensnehmer dann auch schon über die Konditionen für die Prolongation. Dieses Angebot sollten Sie gründlich prüfen.
Entscheiden Sie sich für diesen Anschlusskredit, bedeutet dies, dass die im alten Vertrag festgelegten Bedingungen beibehalten bleiben. Zwei wichtige Faktoren ändern sich jedoch:
- der Zins für die Anschlussfinanzierung
- die Zinsbindung (z. B. 5, 10 oder 15 Jahre)
Zwar ist die Prolongation die bequemste Option, doch leider bietet Ihre Bank nicht immer die besten Konditionen. Unser Tipp: Vergleichen Sie die für die Anschlussfinanzierung anfallenden Zinsen, die aktuell von anderen Banken angeboten werden. Bringen Sie die entsprechenden Informationen zur Verhandlung mit der Bank über die Prolongation mit. Es besteht die Möglichkeit, dass die Bank Ihnen entgegenkommt, wenn Sie sonst zu einem anderen Kreditgeber mit niedrigeren Zinsen wechseln würden.
Umschuldung: Sie nehmen einen Kredit bei einer anderen Bank auf
Benötigen Sie für Ihr Haus eine Anschlussfinanzierung, weil die Zinsbindungsfrist abgelaufen ist, besteht die zweite Option darin, eine Umschuldung vorzunehmen. Dabei nehmen Sie einen Kredit mindestens über die Höhe der Restschuld bei einer anderen Bank auf.
Der Vorteil gegenüber der Prolongation besteht unter anderem darin, dass bei einer Umschuldung häufig bessere Konditionen zu erwarten sind. Ist der für die Anschlussfinanzierung anfallende Zins niedriger als beim Angebot Ihrer bisherigen Bank, können Sie bares Geld sparen.
Vorteilhaft ist zudem, dass Sie beim Abschluss eines neuen Darlehens meist flexibler sind. Haben Sie die nötige Bonität, können Sie beispielsweise eine höhere Summe aufnehmen – etwa, um nötige Renovierungsmaßnahmen oder Reparaturen an der Immobilie zu finanzieren.
Zusätzlich können Sie beispielsweise eine andere Tilgung vereinbaren oder Sondertilgungen festlegen. Bei der Prolongation sind solche Veränderungen häufig nicht möglich.
Beachten Sie: Bei einer Umschuldung sind Sie flexibler und können häufig bessere Konditionen vereinbaren. Allerdings geht dieser Schritt auch mit einigem bürokratischen Aufwand einher. Sie müssen unter anderem alle nötigen Unterlagen heraussuchen und bei der neuen Bank einreichen. Außerdem ist eine Änderung im Grundbuch nötig, weil die Grundschuld von der ersten auf die neue Bank übergeht. Das führt zu zusätzlichen Kosten. Zudem prüft die neue Bank zunächst Ihre Bonität, bevor sie eine Anschlussfinanzierung bewilligt.
Forward-Darlehen: Früh genug planen und günstige Zinsen sichern
Die dritte, eher unbekanntere Option für die Anschlussfinanzierung ist ein sogenanntes Forward-Darlehen. Dieses schließen Sie bereits bis zu 60 Monate, bevor Sie es tatsächlich benötigen, ab. Dabei profitieren Sie von den Zinsen, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses aktuell sind.
Das Forward-Darlehen lohnt sich also vor allem dann, wenn davon auszugehen ist, dass die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung in Zukunft steigen werden.
Ist die Zinsbindung des alten Darlehens abgelaufen, wird das Forward-Darlehen genutzt, um damit die Restschuld zu tilgen. Sie zahlen das neue Darlehen dann wie ein herkömmliches in monatlichen Raten ab. Die eigentliche Vertragslaufzeit beginnt erst mit Auszahlung des Darlehens.
Wie auch bei der Umschuldung fällt bei dieser Form der Anschlussfinanzierung ein nicht zu vernachlässigender bürokratischer Aufwand an – wie etwa die Änderung im Grundbuch. Bedenken Sie außerdem folgenden Punkt: Dafür, dass Ihnen die Bank einen niedrigen Zins für die Zukunft garantiert, verlangt sie einen Zinsaufschlag. Ist dieser zu hoch, wird Ihr Darlehen unter Umständen zu teuer. Der Aufschlag wird höher, je weiter im Voraus Sie das Forward-Darlehen zur Abschlussfinanzierung abschließen.
Vor- und Nachteile der verschiedenen Optionen für die Anschlussfinanzierung
Die folgende Übersicht zeigt, welche Form der Anschlussfinanzierung welche Vor- und Nachteile hat:
Prolongation
Vorteile:
- Einfach und bequem
- Keine Einreichung von Unterlagen nötig
- Keine Änderung im Grundbuch nötig
- Keine erneute Prüfung der Kreditwürdigkeit
- Häufig Sondertilgungen möglich, ohne dass dafür Gebühren anfallen
Nachteile:
- Meist schlechtere Konditionen als bei einer Umschuldung
- Weniger flexibel, da die meisten Vertragsbedingungen gleichbleiben
Umschuldung
Vorteile:
- Häufig bessere Konditionen als bei der Prolongation, wodurch Sie Geld sparen
- Vertragsbedingungen können flexibel angepasst werden
Nachteile:
- Mehr Aufwand (Unterlagen einreichen etc.)
- Änderung im Grundbuch nötig
- Zusätzliche Kosten durch die Grundbuchänderung
- Erneute Bonitätsprüfung
Forward-Darlehen
Vorteile:
- Sie sichern sich einen günstigen Zins für die Anschlussfinanzierung, wenn davon auszugehen ist, dass die Zinsen steigen werden
Nachteile:
- Unsicherheit bezüglich der Entwicklung des Zinssatzes (sinkt der Zins in der Zwischenzeit, haben Sie ein teureres Darlehen)
- Banken verlangen einen Aufschlag für die „Reservierung“ des Zinses
- Mehr Aufwand (Unterlagen einreichen etc.)
- Änderung im Grundbuch verursacht zusätzliche Kosten
- Erneute Bonitätsprüfung
Worauf sollten Sie bei der Anschlussfinanzierung achten?
Sie sollten sich nicht blindlings für eine Option entscheiden. Prüfen Sie genau, welche Ihnen die meisten Vorteile bietet. Sie sollten die Kosten für die Anschlussfinanzierung genau berechnen, damit Sie nicht später eine teure Überraschung erwartet.
Holen Sie möglichst viele vergleichbare Angebote ein und nutzen Sie diese zur Verhandlung mit verschiedenen Ansprechpartnern. Achten Sie außerdem auf die Dauer der Zinsbindung sowie die Höhe der Tilgung. Hilfreich ist es zudem, wenn Ihnen die Möglichkeit eingeräumt wird, kostenlos Sondertilgungen zu leisten.
Ist eine Anschlussfinanzierung bei der KfW-Bank möglich?
Die KfW-Bank ist eine sogenannte Förderbank. Häuslebauer erhalten dort unter anderem Förderkredite oder können Zuschüsse beantragen – etwa für die Ausstattung von Immobilien mit Photovoltaik-Anlagen.
Oftmals sind die Zinsen für ein Darlehen der KfW-Bank besonders günstig, zusätzlich ist nicht zwingend Eigenkapital zur Baufinanzierung nötig. Das macht diese Art der Baufinanzierung besonders beliebt.
Doch ist auch bei einem KfW-Darlehen eine Anschlussfinanzierung möglich? Grundsätzlich ist dies nur dann eine Option, wenn Sie die Erstfinanzierung dort aufgenommen haben. Haben Sie hingegen bei einer anderen Bank Ihre Baufinanzierung abgeschlossen, können Sie keine Umschuldung zur KfW-Bank vornehmen.
Quellen und weiterführende Links
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