Wenn Verbraucher eine Hypothek vorzeitig ablösen, dann missachten sie die im Vertrag vereinbarte Kündigungsfrist. Dafür darf deren Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Allerdings kann auch ein Sonderkündigungsrecht greifen: 10 Jahre nach Auszahlung der Hypothek kann diese straffrei gekündigt werden.
Die Hypothek ist eine der bekanntesten Kreditformen. Bereits aus Kindertagen kennen viele diese Finanzierungsmöglichkeiten. Im Spiel Monopoly kann jeder, der in Zahlungsschwierigkeiten kommt, seine Grundstücke beleihen. Zuvor müssen aber alle Häuser und Hotels verkauft werden, es gibt einen festen Zinssatz von 10% und die Spieler dürfen für belastete Straßen keine Miete kassieren.
In der Realität funktioniert eine Hypothek völlig anders. Hypotheken werden eher zur Finanzierung von Immobilien oder zur Baufinanzierung verwendet. Obwohl diese Kreditform immer seltener genutzt und durch die Grundschuld mehr und mehr verdrängt wird, kann die Hypothek für Bauherren eine sinnvolle Möglichkeit sein, das Eigenheim zu finanzieren.
Kurz & knapp: Informationen zum Thema „Hypothek vorzeitig ablösen“ für Schnellleser
Grundsätzlich sind Geldinstitute nicht zur Zustimmung verpflichtet, wenn Sie Ihr Hypothekendarlehen vorzeitig kündigen wollen. In der Regel muss dafür ein wichtiger Grund vorliegen – wie etwa der Verkauf der entsprechenden Immobilie.
Stimmt die Bank der Umschuldung vom Hypothekendarlehen zu, kann sie häufig eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Die Vorfälligkeit kann umgangen werden, und zwar dank des Sonderkündigungsrechts nach 10 Jahren und bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung.
Inhalt
Was ist eine Hypothek?
Der griechische Begriff Hypothek bedeutet ins Deutsche übersetzt „Unterpfand“ und stellt eines der Grundpfandrechte dar. Das sind im Kreditwesen die vertraglichen Pfandrechte zur Kreditsicherung an Immobilien. Als Eigentümer haben Sie also das Recht, Ihr Haus oder Grundstück als Pfand zu verwenden. Im Rahmen eines Darlehensvertrags mit einer Bank wird dann eine Immobilie, meist das Eigenheim, als Pfand bzw. als Sicherheit der Bank übergeben.
Anders als im Monopoly-Spiel sind Hypotheken für fast alle Immobilienformen möglich. Durch einen Gutachter wird vor Aufnahme einer Hypothek eine Schätzung des Verkehrswertes von einem Grundstück, Haus oder einer Eigentumswohnung erstellt. Das Hypothekendarlehen, mit dem die Immobilie beliehen wird, hat in der Regel eine geringere Höhe als der Wert des bebauten bzw. unbebauten Grundstücks.
Im Vertrag mit dem Kredit- bzw. Darlehensgeber werden Laufzeiten und Hypothekenzinsen vereinbart. Der Gläubiger wird in Folge des Hypothekenvertrags in das Grundbuch eingetragen. Ihm werden also Rechte an der Immobilie übertragen.
Vor- und Nachteile einer Hypothek
Das Vorgehen hat Vorteile für beide Vertragsparteien, denn oftmals sind die Zinsen für Hypotheken geringer als bei anderen Kreditformen. Das Darlehen bzw. der Kredit erhält mit dem Haus einen realen Gegenwert, der bei Ausfall der Rückzahlung mittels Zwangsversteigerung die Verluste für den Gläubiger im Rahmen hält. Das erhöht die Sicherheit des Kreditgebers.
Allerdings sind die Darlehen im Rahmen einer Hypothek meist zweckgebunden, das bedeutet, es wird vertraglich festgeschrieben, dass das Geld nur für ein bestimmtes Vorhaben (z.B. Installation einer Solaranlage oder Baufinanzierung) verwendet werden darf.
Das kann die Flexibilität des Schuldners stark einschränken. Außerdem haftet der Schuldner nicht nur mit seiner Immobilie (dingliche Haftung), sondern bei einem Preisverfall der Immobilie auch mit seinem Gesamtvermögen (persönliche Haftung).
Während der Tilgungsphase sinkt die Hypothek parallel zur Abbezahlung der Schulden, denn diese Kreditform ist akzessorisch, d. h. sie ist vom Bestehen einer Forderung abhängig.
Mit Erlöschen der Forderung erlischt auch die Hypothek. Nach vollständiger Rückzahlung der Schulden kann mittels löschfähiger Quittung der Grundbucheintrag entfernt werden. Die Hypothek fällt dann an den Eigentümer der Immobilie zurück. Zuvor muss der Kreditgeber aber der Löschung des Eintrages im Rahmen der sogenannten Löschbewilligung zustimmen.
Mit einer Immobilie können mehrere Hypothekendarlehen abgeschlossen werden. Dafür wird eine feste Rangfolge der Gläubiger festgelegt, die im Falle eines Zahlungsausfalls entsprechend befriedigt werden muss. Das bedeutet, dass die Forderungen des Gläubigers auf dem ersten Rang zuerst beglichen werden, wenn es zur Zwangsversteigerung kommt. Die untere Ränge können im ungünstigsten Fall leer ausgehen.
Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?
Die Grundschuld ist ebenfalls ein Grundpfandrecht und kann daher auch als Sicherheit für einen Kredit verwendet werden. Anders als bei der Hypothek handelt es sich bei der Grundschuld aber um eine nicht-akzessorisch Kreditform, d. h. die Grundschuld existiert auch ohne Bestehen einer Forderung. Im Grundbuch sind allerdings beide einzutragen.
Die Grundschuld erlischt nicht, wie bei der Hypothek, nach der Rückzahlung, sondern geht an den Eigentümer der Immobilie über – sie wird zur Eigentümergrundschuld.
Für den Schuldner hat die Grundschuld weitreichende Vorteile, denn im Gegensatz zur Hypothek ist er viel flexibler, da er mehrere selbständige Forderungen absichern kann. Außerdem haftet er nur mit der Immobilie (dingliche Haftung). Eine persönliche Haftung gibt es in der Regel nicht. Die Grundschuld kann im Anschluss für weitere Darlehen verwendet werden.
Hypothekendarlehen kündigen
Wer vor Jahren eine Hypothek abgeschlossen hat, schaut heute sicher neidisch auf die niedrigen Zinssätze, die auf Beschluss der Europäischen Zentralbank (EZB) ein historisch tiefes Niveau erreicht haben. Da klingt es verführerisch, den alten Vertrag zu kündigen und für das Hypothekendarlehen eine Anschlussfinanzierung mit besseren Konditionen zu wählen.
Möchten Sie eine Hypothek vorzeitig umschulden, ist dies jedoch nicht ohne Weiteres möglich. Die positiven finanziellen Effekte, welche die Niedrigzins-Phase bietet, könnten verpuffen. Denn wenn Sie ein Hypothekendarlehen vorzeitig ablösen, entstehen der Bank Verluste, die sie natürlich gern ausgeglichen haben möchte. Deshalb verlangt sie in solchen Fällen die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.
Hypothek vorzeitig kündigen mit Vorfälligkeitsentschädigung
Es ist nicht immer gesagt, dass die Kreditgeber einen Darlehensnehmer aus einem Vertrag entlassen, wenn kein entsprechender Grund vorliegt. Die Geldinstitute sind dazu nämlich nicht verpflichtet.
Stimmen sie der Ablösung dennoch zu, verlangen die Banken meist eine Vorfälligkeitsentschädigung – etwa, wenn bei Hypotheken eine Umschuldung vorgenommen werden soll. Diese stellt eine Art Schadenersatz der Bank gegenüber dem Kreditnehmer dar.
Wenn Kunden einen Hypothekenkredit vorzeitig kündigen, erleidet ein Geldinstitut einen Refinanzierungsschäden und einen Margenschäden. Diese entstehen aus der Differenz zwischen der Höhe der Zinsen beim Abschluss der Hypothek und den Zinssätzen zum Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung.
Durch das enorme Absinken der Zinsen erwirtschaften Banken hohe Verluste, denn das zurückgezahlte Geld können sie nur zu schlechteren Konditionen neu anlegen. Der Bank entgehen dadurch zum einen enorme Zinsgewinne, die sie beim Fortbestand des Vertrags erhalten hätte. Außerdem erleidet sie einen Verlust, da sie das Geld zum Zeitpunkt des Kreditabschlusses selbst zu höheren Konditionen von der EZB geliehen hat.
Je nach Höhe des Kreditvertrags können auf den Schuldner hohe Beträge zukommen, wodurch die positiven Effekte der Umschuldung von einer Hypothek schnell aufgefressen werden können.
Bessere Karten haben jene, die von einer außerordentlichen Kündigung Gebrauch machen können. Dies ist der Fall, wenn eine Immobilie verkauft werden soll. In der Regel stimmen die Geldinstitute dann einer Ablösung der Hypothek zu. Die Banken und Sparkassen werden zwar dennoch die Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen, allerdings muss die Berechnung der Vorfälligkeit dann strengeren Regeln folgen und fällt wahrscheinlich niedriger aus.
Hypothek kündigen ohne Vorfälligkeitsentschädigung
Neben der klassischen Kündigung bzw. außerordentlichen Kündigung vom Hypothekendarlehen gibt es aber noch elegantere Wege, wie Sie eine Hypothek vorzeitig auflösen können.
Vorfälligkeitszinsen lassen sich dabei häufig vermeiden. So bietet das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) mit dem § 489 eine Art Sonderkündigungsrecht für das Hypothekendarlehen, auch fehlerhafte Widerrufsbelehrungen können geldwert sein.
Kündigung beim Hypothekendarlehen nach 10 Jahren
Wurde bei Ihrer Baufinanzierung ein fester Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum vereinbart, können Sie nach 10 Jahren das Hypothekendarlehen vorzeitig und kostenlos ablösen. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann gemäß § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nicht verlangt werden.
Die 10-Jahresfrist stellt somit eine Art Sonderkündigungsrecht dar. Sie beginnt einen Tag nach vollständiger Auszahlung der Darlehenssumme. Soll das Hypothekendarlehen durch eine Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren abgelöst werden, müssen Schuldner allerdings eine sechsmonatige Kündigungsfrist einhalten.
Fehlerhafte Widerrufsbelehrung bei einer Hypothek
Sie wollen Ihr Hypothekendarlehen umschulden, aber das Sonderkündigungsrecht greift noch nicht? Dann kann es sich lohnen, den Darlehensvertrag mit Hypothek von einem Fachmann prüfen zu lasen. Ist der Vertrag fehlerhaft, kann häufig eine vorzeitige Kündigung vom Hypothekendarlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung vollzogen werden. Schwachpunkt vieler Kreditverträge ist in diesem Zusammenhang oft die Widerrufsbelehrung.
Die Verbraucherzentrale oder fachkundige Anwälte können prüfen, ob Sie aufgrund einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung Ihren Hypothekenkredit vorzeitig ablösen dürfen, ohne die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
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