Vorfälligkeitsentschädigung und Umschuldung der Baufinanzierung

Ob als Altersvorsorge, Investitionsobjekt oder als geschützter Raum für die eigene Familie, die Eigentumswohnung bzw. das Eigenheim ist auch weiterhin angestrebtes Ziel vieler Deutschen. Selten waren die Zeiten so günstig wie jetzt, das notwendige Kapital zu preiswerten Konditionen zu beschaffen. Was für Sparer ein Albtraum ist, ist für Häuslebauer ein wahres Schlaraffenland. Die niedrigen Zinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) fordern gerade dazu auf in Beton zu investieren.

Doch nicht jeder profitiert von den Zinsen zu Tiefstpreisen. Insbesondere für Darlehen, die vor der Niedrigzins-Phase abgeschlossen wurden, fallen meist noch deutlich höhere Zinsen an. Häufig besteht der Wunsch bei einer älteren Baufinanzierung eine Umschuldung bzw. Anschlussfinanzierung vorzunehmen. Von den günstigen Zins-Konditionen möchte natürlich jeder profitieren. Grundsätzlich ist das sicher eine gute Idee, wäre da nicht die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE), welche die positiven Effekte der Umschuldung auffressen kann.

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Den Bau finanzieren – Wie geht das?

Im privaten Bereich wird die Baufinanzierung überwiegend bei Immobilien mit Wohnzweck genutzt, also für Einfamilienhäuser bzw. Eigentumswohnungen. Möchte der Eigentümer selbst die Immobilie z. B. ein Haus oder eine Eigentumswohnung bewohnen, wird von einer Eigennutzerfinanzierung gesprochen. Tritt eine Privatperson als Vermieter auf und möchte nicht in der Immobilie wohnen, geht es um eine Kapitalanlegerfinanzierung, dann sind die Zinsen auch von der Steuer absetzbar.

Für die private Immobilienfinanzierung kommen verschieden Möglichkeiten in Frage:

• Eigenkapital (Bank- und Sparguthaben)
• Wertpapiere
• Eigenleistungen
• Fremdkapital

Als Darlehensgeber für das Fremdkapital treten hauptsächlich Banken, Bausparkassen, Landesförderinstitute, Versicherungsgesellschaften oder die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Erscheinung. Seltener sind Kredite von Verwandten oder vom Arbeitgeber im Rahmen eines Mitarbeiterdarlehens.

Niedrige Zinsen – Eine Chance für Bauherren

Gegenwärtig befinden wir uns in einer Niedrigzins-Phase, wodurch das Sparen mehr und mehr unattraktiv wird, weil die Rendite sinkt. Besser sieht es für Investoren aus, die bei den Geldinstituten Darlehen mit günstigen Konditionen erhalten können. Gerade für langfristige Vorhaben ist es geradezu verführerisch, wenn heute feste Zinssätze vereinbart werden.

Durch die niedrigen Zinsen können Bauherren bares Geld sparen. Ein wenig neidisch werden wohl die frühen Bauherren sein, die in den vergleichsweise teuren Immobilienkrediten mit Zinsen von drei bis vier Prozent gefangen sind.

Mit Forward-Darlehen von niedrigen Zinsen profitieren
Bei einer Baufinanzierung kann auch ein Forward-Darlehen sinnvoll sein. Ab dem siebten Laufzeitjahr Ihres Darlehens kann ein Forward-Darlehen genutzt werden. Das Forward-Darlehen wird dann als Anschlussfinanzierung eingesetzt. Bei Abschluss eines Forward-Darlehens wird nach dieser Frist der Forward-Darlehensbetrag an den Darlehensnehmer ausbezahlt. Damit handelt es sich bei dieser Darlehensform um ein Zusatzdarlehen. Es dient der Sicherung von Konditionen und stellt eine zusätzliche Möglichkeit der Anschlussfinanzierung dar. Noch während der Zinsbindungsfrist profitieren Sie von besseren Zinssätzen, da Sie sich diese sichern können. In diesem Fall entfällt die Forderung nach Vorfälligkeit ebenfalls. Ein Forward-Darlehen muss allerdings auch abgenommen werden, da sonst Strafzahlungen möglich sind.

Umschuldung Baufinanzierung – Vorfälligkeitsentschädigung beachten!

Grundsätzlich ist es möglich, Baudarlehen vorzeitig zu kündigen. Bei einzelnen Kreditformen bedarf es allerdings der Zustimmung des Kreditgebers. Dies ist häufig bei Hypothekendarlehen der Fall. Allerdings sollte dieser Schritt genau geplant werden, denn meist werden bei einer frühzeitigen Umschuldung Gebühren für die Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Durch die vorzeitige Umschuldung vom Baukredit entgehen der Bank hohe Zinsgewinne, die sie bei Erhalt des alten Vertrages erhalten hätte. Dieser Verlust wird in der Fachsprache als Refinanzierungsschaden bezeichnet. Dieser Schaden entsteht den Banken aus der Differenz zwischen der Zinsenhöhe bei Abschluss des Darlehens und der Zinshöhe bei vorzeitiger Ablösung des Kredits. Dadurch, dass die Geldinstitute aufgrund der niedrigen Zinsen das zurückgezahlte Kapital nur mit schlechteren Konditionen neu anlegen können, entstehen ihnen hohe Verluste. Im Rahmen der Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB ist es den Banken allerdings möglich, diese Kosten weitgehend auf die Kreditnehmer umzulegen.

Auf die Schuldner können durch die Vorfälligkeitsentschädigung je nach Höhe der Baufinanzierung horrende Kosten zukommen, welche die positiven Effekte der Umfinanzierung vom Baudarlehen auffressen können. Sollten Sie tatsächlich mit dem Gedanken spielen, Ihre Baufinanzierung vorzeitig zu kündigen, ist es ratsam, im Vorfeld die Vorfälligkeit zu berechnen.

Wie können Sie Ihre Baufinanzierung umschulden?

Es ist nicht immer möglich, dass Sie Ihr Baudarlehen vorzeitig ablösen können. Hier lohnt sich der Blick in die Verträge. Was wurde vereinbart? Gibt es besondere Voraussetzungen für die Ablösung? Banken sind bestrebt ihre Verluste gering zu halten.

Bei einigen Krediten müssen sie einer vorzeitigen Kündigung erst zustimmen. Dies tun sie meist nur dann, wenn Sie eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung als Schadenersatz bezahlen. Die Banken sind allerdings nicht immer dazu verpflichtet, Sie aus dem Vertrag zu entlassen.

Besser sieht das für Bauherren aus, die ihre Immobilie verkaufen möchten. Dann können sie eine außerordentliche Kündigung mit einer Frist von einem halben Jahr aussprechen. In der Regel müssen die Geldinstitute dieser zustimmen. Die Vorfälligkeit wird zwar dennoch fällig, ihre Berechnung folgt dann aber strengeren Regeln, wodurch sie vermutlich geringer ausfallen wird.

Können Sie einen Baukredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung umschulden?

Das ist tatsächlich möglich. Unter gewissen Voraussetzungen muss die Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verzichten, wenn Sie Ihr Baudarlehen vorzeitig ablösen. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist gemäß § 489 ein Sonderkündigungsrecht vorgesehen. Darüber hinaus gibt es den Widerrufsjoker, der für manche Kreditverträge eine durchaus elegante Variante ist, den Baukredit vorzeitig zu kündigen. Eine Umschuldung der einstigen Finanzierung könnte sich dann durchaus lohnen.

Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB

Wenn feste Sollzinsen für einen gewissen Zeitraum vereinbart worden sind, können Sie mit einer Frist von einem Monat den Baukredit ablösen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Voraussetzung dafür ist, dass der Zeitraum der Sollzinsbindung endet. Ein weiterer Weg aus dem Vertrag und Möglichkeit zum Baukredit-Vorzeitig-Umschulden ist der Abs. 1 Satz 2 des besagten Paragraphen. Demnach ist es jedem nach einer Laufzeit von zehn Jahren möglich, einen Kredit zu kündigen, wenn zehn Jahre seit vollständiger Auszahlung der Darlehenssumme vergangen sind. Dann gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Laut § 489 Abs. 5 ist der Sollzinssatz der gebundene oder veränderliche periodische Prozentsatz, der pro Jahr auf das Darlehen angewendet wird. Gebunden ist der Sollzinssatz, wenn für die gesamte Vertragslaufzeit bzw. Teile davon ein Sollzinssatz oder mehrere Sollzinssätze vereinbart worden sind. Diese sind als feststehende Prozentzahl ausgedrückt. Der Sollzinssatz gilt also nur für den Zeitraum als gebunden, für den der Sollzinssatz durch eine feste Prozentzahl bestimmt ist.

Egal ob das Ende der Sollzinsbindung erreicht oder zehn Jahre vergangen sind, beide Zeitpunkte bieten auch ohne Kündigung eine gute Gelegenheit, mit seiner Bank über eine Anschlussfinanzierung zu sprechen. Für die Baufinanzierung könnten Sie dadurch bessere Konditionen erhalten, als wenn Sie einen Bankwechsel vollziehen. Immerhin möchte das Geldinstitut regelmäßig zahlende Kunden nicht verlieren. Eine Regel ist das allerdings nicht. Letztlich müssen Sie verschiedene Angebote vergleichen, um die beste Lösung für sich zu finden.

Im Paragraph 489 BGB heißt es:

(1) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen,

1. wenn die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet und keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz getroffen ist, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat frühestens für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet; ist eine Anpassung des Sollzinssatzes in bestimmten Zeiträumen bis zu einem Jahr vereinbart, so kann der Darlehensnehmer jeweils nur für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet, kündigen;
2. in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.“

Damit die Kündigung rechtskräftig wird, muss spätestens zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung der Restschuldbetrag an die Bank zurückgezahlt werden.

Wer ein Darlehen mit veränderlichem Zinssatz sein Eigen nennt, kann jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

KfW-Kredite: Der sichere Hafen?

Zwar nicht alle, aber die meisten KfW-Kredite ermöglichen ein kostenloses Umschulden der Baufinanzierung. Das Kündigen eines KfW-Darlehens ist insgesamt leichter möglich als bei privaten Anbietern, weil vertraglich häufig eine kostenlose Sondertilgung vereinbart wird.

Als Sondertilgung wird eine größere Rückzahlung bezeichnet, die über die regelmäßigen vereinbarten Raten hinausgeht. Kreditnehmer können, wenn sie entsprechendes Kapital zur Verfügung haben (z. B. durch Weihnachtsgeld, Prämie oder Erbschaft), eine größere Tilgung durchführen. Im Kreditvertrag ist meist geregelt, wie hoch und wie oft eine solche Sondertilgung vorgenommen werden darf bzw. ob eine Vorfälligkeit zu zahlen ist.

Der Wiederrufs-Joker

Wenn Sie Ihre Baufinanzierung vorzeitig umschulden möchten, könnten Sie unter Umständen Glück haben. In manchen Kreditverträgen, die zwischen November 2002 und Juni 2010 geschlossen worden sind, gibt es eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung. Eigentlich beträgt das Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB nur 14 Tage. Durch die fehlerhafte Widerrufsbelehrung konnte diese Frist allerdings nie beginnen. Das führt zur paradoxen Situation, dass die Frist quasi „ewig“ läuft.

Grundsätzlich steht den Geldinstituten eine Musterbelehrung vom Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJ) zur Verfügung. Durch das BMJ wurde allerdings eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung herausgegeben. Finanzjuristen vieler Banken verbesserten die Fehler durch entsprechende Änderungen im Dokument. Durch die Abwandlung des Musterprotokolls erlosch dann der Musterschutz, wodurch die heut die Widerrufsbelehrung als ungültig gilt.

Dieser Umstand öffnet ein Hintertürchen für alle, die ihre Baudarlehen umschulden möchten. Durch die Verbraucherzentrale oder einen Anwalt kann der Kreditvertrag auf Fehler überprüft werden. Ist das der Fall, können Sie Ihre Baufinanzierung rückabwickeln und eine Umschuldung durchführen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann dabei nicht verlangt werden. Sie lösen Ihren Kredit nicht im klassischen Sinne ab, sondern widersprechen dem Vertrag. Es kann sich also durchaus lohnen, seinen Kreditvertrag auf Herz und Nieren zu überprüfen.

Wichtiges EuGH-Urteil zur Widerrufsbelehrung

Am 26.03.2020 hat der Europäische Gerichtshof ein wichtiges Urteil bezüglich einer korrekten Widerrufsbelehrung in Kreditverträgen getroffen (Az. C-66/19). Dieses könnte sich auch positiv auf die Umschuldung der Baufinanzierung auswirken.

Gemäß einer EU-Richtlinie für Verbraucherkredite muss die Widerrufsbelehrung klar und transparent formuliert werden. Nur so kann sichergestellt werden, dass der Verbraucher weiß, wann die Frist für einen Widerruf beginnt.

Die Richter in Luxemburg haben nun festgestellt, dass die in Deutschland bei Kreditverträgen häufig genutzte „Kaskadenverweisung“ diesen Ansprüchen nicht gerecht wird, da die Verbraucher nur von einem Paragraphen zum nächsten geleitet werden und nicht sofort erkennen können, wann die Widerrufsfrist beginnt.

Gut zu wissen: Das vom EuGH gesprochene Urteil bezieht sich Kreditverträge, welche seit dem 11. Juni 2010 in Deutschland abgeschlossen wurden. Vorherige Kreditverträge werden nicht berücksichtigt, da zu diesem Zeitpunkt die entsprechende EU-Richtlinie noch nicht in Kraft getreten war.

Was bedeutet das konkret für Verbraucher?

Streben Sie eine Umschuldung Ihrer Baufinanzierung an und haben den Vertrag nach dem 11. Juni 2010 abgeschlossen, könnten Sie von dem Urteil des EuGH profitieren. Enthält Ihr Kreditvertrag nämlich eine unzureichende Belehrung zum Widerruf, müssten Sie den Vertrag nicht kündigen, sondern könnten diesen widerrufen, wenn Sie umschulden wollen.

In diesem Fall würden Sie auch die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung sparen und könnten den Kreditvertrag zu einem günstigeren Zinssatz umschulden. Es empfiehlt sich, wenn Sie vom Widerrufsjoker Gebrauch machen wollen, einen Anwalt oder die Verbraucherzentrale zu konsultieren. Diese können Sie entsprechend beraten.

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