Ein Darlehen gibt dem Kreditnehmer die finanziellen Möglichkeiten, seine individuellen Vorhaben zu verwirklichen. So kann zum Beispiel der Bau eines Hauses oder der Ausbau einer Wohnung beginnen. Seit jeher dienen Darlehen dazu Werte zu schaffen – Werte, die von einem selbst, den Kindern oder den Kindeskindern genutzt werden können. Anreiz genug, sich allein oder zusammen mit seinem Ehepartner für ein Darlehen mit einer mehrjährigen Laufzeit zu entscheiden. Heute zeigen sich jedoch Probleme aus einer nicht bedachten Richtung.
Kurz & knapp: Informationen zur Zinsbindung für Schnellleser
Die Zinsbindung ist die vertraglich vereinbarte Zinsrate bei der Rückzahlung des Darlehens. Da sich die Marktzinsen aber ändern, ist es nicht unwahrscheinlich, dass während der Laufzeit des eigenen Vertrags bessere Konditionen bei Darlehensverträgen angeboten werden. Nach dem Ablauf der Zinsbindungsfrist können Darlehensnehmer und Bank einen neuen Zinssatz verhandeln, wie Sie hier nachlesen können.
Ein Kreditnehmer muss im Allgemeinen geringere Zinsen zahlen, wenn er sich für einen Darlehensvertrag mit einer langfristigen Zinsbindung entscheidet. Negativ kann sich dieser Fall für ihn aber auswirken, wenn die Marktzinsen während der Vertragslaufzeit stark sinken. In diesem Fall ist die vorzeitige Darlehenskündigung eine Möglichkeit, in einen besseren Darlehensvertrag zu wechseln. Doch dann muss eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt werden, da der Bank Gewinne entgehen und diese durch den Kreditnehmer ausgeglichen werden sollen.
Bei einem Forward-Darlehen entfallen die Kreditzinsen für einen gewissen Zeitraum, setzen aber nach einer gewissen Zeit anschließend ein. Je nach Entwicklung der Marktzinsen muss der Kreditnehmer höhere oder niedrigere Zinsen auf sein Darlehen bezahlen.
Wird ein Darlehensvertrag nach 10 Jahren Laufzeit gekündigt, so entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung. Denn die Zinsbindung endet nach diesem Zeitraum. Die Bank darf keine Schadensersatzansprüche aufgrund entgangener Einnahmen durch Zinsen mehr stellen. Dies ist gesetzlich verankert. Diese Regelung ist bis zu 6 Monate nach dem Erreichen des 10. Vertragsjahres gültig.
Inhalt
Wann die Vorfälligkeit bei Darlehen mit Zinsbindung umgangen werden kann
Wie verhält sich ein Darlehensnehmer, wenn es fünf oder sechs Jahre nach Aufnahme des Darlehens bei einem anderen Darlehensgeber einen deutlich günstigeren Darlehensvertrag gibt?
Handelt es sich bei dem ehemals abgeschlossenen Darlehensvertrag zudem um ein Darlehen mit Zinsbindungsfrist, kann eine Phase niedriger Marktzinsen den Wunsch nach einem neuen Darlehensabschluss fördern.
Wer sich mit der vorzeitigen Beendigung des Darlehens befasst, wird auf die Vorfälligkeitsentschädigung treffen. Dabei haben verschiedene Kriterien Einfluss, ob im Fall einer vorzeitigen Darlehenskündigung mit Zinsbindungsfrist die Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss oder gänzlich wegfällt.
Welche Rolle spielt die Zinsbindungsfrist bei der Vorfälligkeitsentschädigung?
Wird in Deutschland ein Darlehensvertrag abgeschlossen, wird in den Vertrag in der Regel eine Zinsbindungsfrist aufgenommen. Diese sichert dem Kreditgeber über den im Vertrag vereinbarten Zeitraum konstante Zinszahlungen zu, sodass selbst bei schwankenden Marktzinsen die Zinsen auf die vereinbarten Ratenzahlungen von den Schwankungen unangetastet bleiben.
Viele Darlehensnehmer wissen nicht, dass es zwischen der Zinsbindungsfrist und der Vorfälligkeitsentschädigung einen Zusammenhang gibt. So steht im BGB, dass die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt, wenn ein Darlehen ab dem 10. Jahr und nach Ablauf der Zinsbindungsfrist gekündigt wird.
Was ist, wenn ich meinen Kredit nach Ende der Zinsbindungsfrist umschulden möchte?
Eine Umschuldung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ist dann möglich, wenn die Bank oder ein anderer Darlehensgeber der Umschuldung zustimmt. Da es sich hier meist um eine vom Kreditnehmer gewünschte Änderung des laufenden Darlehensvertrags handelt, muss der Darlehensgeber als anderer Vertragspartner der Umschuldung zustimmen. So obliegt die letztliche Entscheidung über die Umschuldung des Darlehens nach Ablauf der Zinsbindungsfrist den Banken.
Da sich die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist nach den Marktzinsen richten, können diese bei einem niedrigen Zinssatz für die Banken nachteilig ausfallen. In dem Fall können die Banken die Zustimmung einer Umschuldung an eine neue Finanzierung mit Zinsbindung koppeln. Entsprechend der Marktprognosen können sich die Banken auch dazu entscheiden mit ihrer Zustimmung zu einer Umschuldung noch zu warten, um einen höheren Zins verlangen zu können und diesen in der Anschlussfinanzierung vertraglich festzuhalten.
Die Wahlfreiheit der Bank bzw. des Darlehensgebers zur Zusage oder Ablehnung eines bestehenden Darlehensvertrags wird vom Gesetzgeber nur dann aufgehoben, wenn die Anfrage zur Umschuldung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist mit dem Verkauf der belasteten Immobilie einhergeht. In dem Fall muss der Darlehensgeber auf die Bitte um Auflösung des Darlehensvertrags oder einer Umschuldung und somit neuen Baufinazierung eingehen. Der Darlehensnehmer kann dann entscheiden, ob er die Umschuldung und die Anschlussfinanzierung bei seinem aktuellen Darlehensgeber anfordert oder die Finanzierung bei einem anderen Darlehensgeber durchführen möchte.
Was ist, wenn ich meinen Kredit vor Ablauf der Zinsbindungsfrist umschulden möchte?
Möchten Sie einen Kredit vor Ablauf der üblicherweise auf 10 Jahre festgesetzten Zinsbindungsfrist umschulden oder vollständig tilgen, wird die Vorfälligkeitsentschädigung auch nach Zustimmung durch den Darlehensgeber in Rechnung gestellt. Die Vorfälligkeit entfällt in einer solchen Situation nur dann, wenn der Darlehensvertrag eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung beinhaltet.
Mit Beschluss des Bundesgerichtshofs gilt ein Vertrag als nicht abgeschlossen, wenn die Widerrufsbelehrung nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Darlehensgeber sind laut deutscher Rechtsprechung verpflichtet, die von der Bundesregierung gültige Widerrufsbelehrung unverändert oder im Wesentlichen unverändert in einen Darlehensvertrag aufzunehmen.
Wird dies vom Darlehensgeber nicht eingehalten, bleibt das auf 14 Tage angesetzte Widerrufsrecht dauerhaft bestehen und der Darlehensnehmer kann den Darlehensvertrag auch noch nach Jahren auflösen, ohne die Vertragsstrafe in Form der Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen – auch wenn die Zinsbindung noch nicht abgelaufen ist.
Der Europäische Gerichtshof (EuGH) konkretisierte die Anforderungen an Widerrufsbelehrungen in seinem Urteil vom 26. März 2020 (Az.: C-66/19). Demnach müssen diese in Kreditverträgen klar und prägnant formuliert sein. Bislang übliche Kaskadenverweisungen, die nur auf einen Paragraphen hinweisen und durch Weiterleitungen ergänzt werden, sind damit unzulässig. Ob Sie von diesem Widerrufsrecht profitieren, sollten Sie ggf. durch einen fachkundigen Anwalt prüfen lassen.
Im September 2021 fällte der EuGH ein weiteres wichtiges Urteil bezüglich des Widerrufs von Kreditverträgen (Az.: C-33/20, C-155/20 und C-187/20). Dieses legt genau fest, welche Informationen einem Kreditvertrag zwingend zu entnehmen sein müssen. Dazu gehört der exakte Verzugszinssatz sowie eine ausführliche Erläuterung dazu, wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird. Dies gilt allerdings nicht für Kredite mit Grundpfandrecht.
Die Sollzinsbindung und die Vorfälligkeitsentschädigung
Die Sollzinsbindung beschreibt den Zeitraum und den Zins, der zum Zeitpunkt des Darlehensvertragsabschlusses von beiden Vertragsparteien festgelegt wurde. Als Sollzins gilt der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltende marktübliche Zins für die langfristige Leihgabe von Geld.
Ist die Sollzinsbindung auf 10 Jahre festgelegt, sind die Zinsen, die der Kreditnehmer den Kreditgeber zahlen muss, somit auch für 10 Jahre konstant.
Sobald es auf den Finanzmärkten zu Schwankungen kommt, bleiben die Ratenzahlungen und berechneten Zinsen davon daher unberührt. Sowohl für den Darlehensnehmer als auch den Darlehensgeber bedeutet dies eine Verbindlichkeit in der Ratenhöhe.
Will der Darlehensnehmer den Kreditvertrag nun vor Ablauf der Zinsbindungsfrist auflösen, darf der Darlehensgeber die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung fordern, da ihm durch die vorzeitige Ablösung des Kredits die vereinbarten zukünftigen Zinszahlungen entgehen.
Was Sie bei Abschluss einer Zinsbindung und Zinsbindungsfrist in jedem Fall beachten sollten
Bevor Sie sich für einen Darlehensvertrag entscheiden, nehmen Sie sich die Zeit und lernen Sie die marktweiten Angebote kennen. Nur so können Sie den Darlehensgeber finden, der tatsächlich den günstigsten Zinssatz anbietet.
Bedenken Sie bei der Finanzierung eines Bauvorhabens, dass Sie nicht nur auf einen niedrigen Zinssatz achten müssen. Wichtig ist, dass Sie sich mit dem Darlehensgeber verstehen und die Konditionen rund um Laufzeit des Darlehens und Konditionen zur Sondertilgung in Ihre finanzielle Situation sowie zum Bauvorhaben passen.
Vor Vertragsabschluss ist ebenfalls zu beachten: Während der Kreditlaufzeit mit Zinsbindung darf eine Sondertilgung 25% der zum Zeitpunkt abzuzahlenden Darlehenssumme nicht überschreiten. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist darf die Sondertilgung pro Jahr nur zwischen 5% und 10% der zu diesem Zeitpunkte geltenden Darlehenssumme betragen. Diese und weitere Faktoren zeigen, wie komplex ein Darlehensvertrag mit Zinsbindung und Sondertilgung werden kann.
Aus diesem Grund empfiehlt sich die Kontakt- und Inanspruchnahme des Fachanwalts für Kapitalrecht oder des regionalen Verbraucherschutzes. Selbst, wenn der Darlehensabschluss bereits durchgeführt ist und unter Umständen schon Jahre zurück liegt, hilft Ihnen der Fachanwalt in der Entscheidung über die Möglichkeit der frühzeitigen Kündigung des Darlehensvertrags. Er kann unter anderem die korrekte Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Kündigung, Umschuldung oder Ablösung vor Erreichen des 10. Vertragsjahres überprüfen.
Haben Sie eine Vorfälligkeitsforderung erhalten, weil Sie sich für eine Kündigung entschieden haben, lassen Sie die Vorfälligkeitsforderung vom Fachanwalt für Kapitalrecht überprüfen. Je nach Aufwand und Komplexität Ihres Darlehensvertrags können die Kosten für die Berechnung der Vorfälligkeit bzw. die Überprüfung einer vorhandenen Vorfälligkeitsberechnung unterschiedlich ausfallen. Erkundigen Sie sich beim Anwalt, welche Leistungen im Erstgespräch enthalten sind. Nehmen Sie Kontakt zu Ihrer Versicherung auf und erkundigen Sie sich ebenfalls, welche Kosten von der Rechtschutzversicherung getragen werden.
Die Zinsbindung läuft aus – Was passiert dann?
Ist die Zinsbindungsfrist abgelaufen, haben Sie als Darlehensnehmer eine bessere Position erreicht. Denn jetzt können Darlehensnehmer und Darlehensgeber erneut über den Zins verhandeln. Zudem müssen die Raten in Abhängigkeit der geltenden Marktzinsen neu berechnet werden.
Klären Sie außerdem für sich ab, ob Sie von der entfallenden Vorfälligkeitsentschädigung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist Gebrauch machen und Ihr Darlehen ablösen wollen.
Kurz gesagt: Die Zinsbindung läuft aus und Sie erhalten die Chance, an Ihrem Darlehen in gewissem Rahmen Änderungen vorzunehmen. Den Rahmen können Sie dem Darlehensvertrag entnehmen. Ihnen sollte nicht egal sein, ob Sie zu hohe Raten zahlen.
- Setzen Sie sich daher noch vor Ablauf der Zinsbindung mit Ihrem Darlehensberater in Verbindung und vereinbaren Sie einen Termin.
- Bitten Sie Ihren Darlehensberater zum vereinbarten Termin die nach Ablauf der Zinsbindungsfrist möglichen Änderungen für Ihren Kredit zusammenzufassen und Ihnen anzubieten.
Viele Personen verlieren den Termin des Endes der Zinsbindung aus den Augen und haben nur die Regelmäßigkeit der Ratenzahlung in der Erinnerung. Noch immer sind es zu wenig Personen, die sich aktiv mit ihrem Darlehensvertrag auseinandersetzen und zeitnah für die besten Konditionen sorgen. Hierbei sollten Sie nicht auf die Kontaktaufnahme durch den Darlehensberaters warten. Sie selbst haben die Verantwortung für Ihren Darlehensvertrag und zwar zu jedem Zeitpunkt. Nutzen Sie Ihre Möglichkeiten der Neuverhandlung vor allem dann, wenn Ihnen eine Kündigung ohne Inrechnungstellung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht möglich ist.
Vorläufige Verschiebung der Zinsbindung durch ein Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen bietet die Chance, ein Darlehen in Anspruch zu nehmen, ohne auf die fälligen Raten Kreditzinsen zu zahlen. Nach Ablauf des für den Forward-Kredits vereinbarten Zeitraums gilt jedoch wieder der zum Zeitpunkt des Vertragsabschluss geltende Zinssatz.
Mit diesem Darlehenstyp bietet die Bank dem Darlehensnehmer einen zusätzlichen Anreiz, sich für einen Darlehensvertrag zu entscheiden und von anfangs niedrigen Raten zu profitieren.
Sollten die Zinsen bereits in oder nach der Phase des Forward-Darlehens sinken, hat sich der Kreditnehmer mit der Zinsbindung allerdings für eine vorerst temporär höhere Zahlung entschieden.
Ob sich ein Darlehensvertrag mit Zinsbindung aus Sicht des Darlehensnehmers als gewinnbringend erweist, zeigt sich erst im Laufe der Zeit. Der maßgebliche Parameter ist hierbei der geltende Zins am Markt. Durch den Forward-Kredit wird die Zinsbindung verschoben und künstlich verzögert. Die Zinsbindung setzt ein, sobald der Forward-Kredit endet.
Für den Abschluss eines Darlehens mit Zinsbindung gilt: Die Raten des Darlehens mit Zinsbindung sind vergleichsweise höher als die Raten ohne Zinsbindung.
Zinsbindung: Wie lange läuft diese?
Oft geht mit der Zinsbindung die Frage: „Wann endet die Zinsbindungsfrist?“ einher. Eine pauschale Antwort darauf lässt sich nicht geben. Vielmehr ist entscheidend, was Sie mit dem Darlehensgeber vereinbart haben.
Üblich ist häufig eine Zinsbindung von zehn Jahren, es können aber auch fünf, fünfzehn, zwanzig oder mehr Jahre sein. 30 Jahre Zinsbindung sind meist das Maximum. Sind Sie nicht sicher, wie es sich in Ihrem Fall verhält, sollten Sie einen Blick in Ihre Darlehensunterlagen werfen.
Orientieren Sie sich an den marktweiten Angeboten und denken Sie auch über Kombinationen von mehreren Darlehensverträgen nach. Je nach Verdienst, Lebenssituation und Marktzinsen kann es günstiger sein, sich für keinen durchschnittlichen Darlehensvertrag zu entscheiden.
Nutzen Sie Ihre Möglichkeiten bis zum Maximum aus und binden Sie sich an keinen Darlehensvertrag, den Sie nicht auf Herz und Nieren geprüft haben. Machen Sie sich bewusst, dass Sie mit Unterzeichnung eines Darlehensvertrags mit Sollzinsbindung über lange Zeit an einen festen Zinssatz gebunden sind.
Nehmen Sie Ihre Karten erneut auf, wenn der Zeitpunkt kommt und es bei Ihrem Darlehen heißt: Die Zinsbindung läuft aus. Sie werden auf der sicheren und kostengünstigen Seite bleiben können, wenn Sie sich das Zinsbindungsende – für die Baufinanzierung oder einen anderen Zweck – notieren und frühzeitig aktiv werden. Schließlich geht es um Ihr Geld.
Varianten der Darlehensverträge mit Sollzinsbindung
Darlehensverträge mit Zinsbindungsfrist können mit und ohne Sondertilgung abgeschlossen werden. Erfahrungen zeigen, dass Darlehensverträge mit Zinsbindung und Sondertilgung vergleichsweise selten abgeschlossen werden.
Der häufigere Fall wird durch ein Darlehen mit Zinsbindung ohne Sondertilgung repräsentiert. Hier steht der Verbraucher vor der Wahl zwischen kurzem, mittelfristigem oder langfristigem Darlehen mit Zinsbindung.
Der Grund für die häufigere Entscheidung eines Darlehensvertrags mit Sollzinsbindung aber ohne Sondertilgung liegt in den niedrigeren Kosten. Denn die Sondertilgung wird mit nicht unerheblichen Kosten bezahlt.
Alternativ zur frühzeitigen Ablösung der Teilsumme eines Darlehens weisen aktuelle Ergebnisse unabhängiger Tests darauf hin, dass sich das anderweitige Anlegen einer freigewordenen Summe eher lohnt als die Summe in die Teilablösung des Darlehens einzubringen. Als Alternativen sind Tagesgeldkonten oder Wertpapiere, die festverzinst werden, zu nennen.
Eine Baufinanzierung ohne Zinsbindung wird auch variables Darlehen genannt. Entscheiden Sie sich für ein solches, dann wird der Zinssatz alle drei Monate erneut an die allgemeinen Marktzinsen angepasst. Sie wissen also vorher nicht genau, welche Zinsen Sie zahlen müssen. Sollten die Zinsen während der Laufzeit stark steigen, müssen Sie mit weitaus höheren Kosten rechnen, als wenn Sie bei niedrigem Zins eine längeren Zinsbindung ausgewählt haben.
Zinsbindungsfrist: Wie lange sollte eine Zinsbindung laufen?
Die Frage der Länge der Zinsbindung stellt sich zukünftigen Darlehensnehmern. Ist die Entscheidung für eine Zinsbindung erst einmal gefallen, ist zu klären, wie lange diese anhalten soll. 5, 10, 15 Jahre Zinsbindung oder sogar länger? Hierfür bietet sich die folgende Regel an:
Bei der Entscheidung über die Länge der Zinsbindung bleibt zu bedenken, dass sich der Darlehensgeber den Zeitraum der Zinsbindung bezahlen lässt.
Verglichen mit einem Darlehensvertrag mit Sollzinsbindung von fünf Jahren liegt die Rate für einen Darlehensvertrag mit Zinsbindung von zehn Jahren bis zu dreiviertel über dem Prozentpunkt des fünf Jahresvertrags.
Es bleibt abzuwägen, welcher Darlehenstyp mit welcher Laufzeit tatsächlich kostengünstiger ist. Entsprechend der Marktzinsen und der generellen Nachfrage nach Darlehen kann sich die Entscheidung für zwei Darlehen mit kürzerer Laufzeit im Vergleich zu einem Darlehen mit langer Laufzeit als deutlich kostengünstiger erweisen.
Fazit zum Darlehensvertrag mit Zinsbindung
Eine Zinsbindung bei einem Darlehen erweist sich vor allem dann als sinnvoll, wenn der Zins zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses niedrig ist. Im Gegensatz zu einem Darlehensvertrag nur mit Sondertilgung sollte ein Darlehensvertrag mit Zinsbindung und Sondertilgung nur nach ausreichender Prüfung und tatsächlichem Kostenvorteil abgeschlossen werden.
Je nach Zinssatz und in Aussicht stehenden höheren Einkünften, bietet sich die Kombination von zwei Darlehensverträgen anstelle eines einzelnen Darlehensvertrages an.
Die Zinsbindung bietet dem Darlehensnehmer Sicherheit. Der Darlehensnehmer muss diese Sicherheit allerdings in der Regel mit höheren Raten bezahlen. Die Kontaktierung des Fachanwalts für Kapitalrecht ermöglicht eine Entscheidungshilfe und deckt Fehler bzw. ungünstige Faktoren im Darlehensvertrag frühzeitig schon vor Vertragsunterzeichnung auf.
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